In ogni angolo del mondo la proprietà di una casa è l’aspirazione massima di ogni persona e questo bisogno, in Italia, è talmente diffuso e generalizzato che, secondo recenti statistiche ufficiali, oltre l’80% della popolazione ne possiede almeno una, la prima abitazione. Fatta però eccezione per la fortunatissima minoranza in grado di acquistare immobili in contanti, per la stragrande maggioranza dei cittadini italiani il sogno di una casa di proprietà passa, inderogabilmente, per la concessione di un mutuo e le problematiche annesse e connesse.
All’appuntamento “mutuo”, che per moltissimi rimane l’operazione finanziaria più importante di tutta una vita, conviene andarci cauti, con le idee in testa il più possibile “decantate” e chiare, onde evitare rischi di danni o spiacevolissime situazioni, non più controllabili o fronteggiabili.
Occorre,quindi, documentarsi approfonditamente, per non rammaricarsi poi di non averlo fatto sufficientemente.
Incontro al suddetto bisogno, nelle librerie, va tutta una copiosa letteratura, che del mutuo illustra, a trecentosessanta gradi, poliedricità, complessità e rischiosità di aspetti: dai consigli per l’individuazione e acquisto della prima casa alle raccomandazioni da osservare al momento dell’accensione di un mutuo; dai criteri utili per la determinazione del mutuo più rispondente alle proprie esigenze (ma anche alla capacità di ammortamento del debito contraendo nel medio o lungo periodo) alla documentazione di rito attesa dalle banche per l’“istruttoria”, ovverosia la fase interlocutoria mirata da parte dell’ istituto di credito alla verifica della sussistenza dei requisiti minimi e imprescindibili per l’erogazione del finanziamento richiesto; dalla necessaria ponderazione da parte del mutuatario nella stima dell’incidenza degli interessi e di tutti gli altri costi aggiuntivi (l’ipoteca e le garanzie supplementari quali la polizza assicurativa “incendio” sull’immobile) alle agevolazioni fiscali su alcune tipologie di mutui ecc., ecc.
Ma a chi ha dimestichezza col Web si aprono ben altre risorse in quanto ad informazione e documentazione: tutte le maggiori testate giornalistiche, off line ed on line, dedicano rubriche (se non un vero e proprio canale tematico) all’argomento mutui; i siti web di tutte le banche, dalle più grandi alle più piccole, mettono a disposizione della potenziale clientela delle organiche ed esaustive guide al mutuo, redatte con alta professionalità ed obiettività, soprattutto in ordine agli aspetti e alle opzioni dove massima è la ponderazione richiesta al mutuatario.
Inoltre, a partire dal Settembre 2002, sottoscritto dalla quasi totalità delle banche, è entrato in vigore il “Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa” , il cui cardine è nell’utilizzo di moduli standard, i cosiddetti Esis (European Standardised Information Sheet), che, completi di tutte le caratteristiche del mutuo e, pertanto, facilmente intercomparabili, agevolano, perfino ai non addetti ai lavori, la determinazione del costo globale dell’operazione finanziaria concernente l’acquisto della prima abitazione.
Nell’ esposizione dei suddetti moduli standard figura anche l’ISC, Indicatore Sintetico di Costo (fino a poco tempo fa denominato Taeg), che misura, in percentuale sull’ammontare del prestito, il costo effettivamente da sostenere per il finanziamento, dal momento che il predetto indicatore, al tasso di interesse applicato, somma le principali spese accessorie, quali istruttoria e apertura della pratica nonché le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate.
Il“Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa” sta a dimostrare che la creazione di un mercato unico per i servizi finanziari, garantiti da un alto livello di tutela per la clientela, costituisce un obiettivo prioritario per la Comunità Europea, dato che l'offerta di mutui per la casa d'abitazione è, nell'ambito dei servizi finanziari, il settore che può trarre benefici considerevoli dall'incremento degli scambi transfrontalieri, una volta che le informazioni “precontrattuali”, riguardanti le condizioni di offerta dei mutui abitativi nell'ambito della Comunità, siano trasparenti e comparabili in tutta Europa, garantendo a tutti gli aspiranti, indipendentemente dalla nazionalità di appartenenza, un’informativa e una modulistica "standardizzate".
L’altissimo livello di tutela per la clientela, ormai raggiunto in ambito comunitario nella stipulazione di mutui, induce moltissimi cittadini italiani ed europei a cercare il mutuo ”su misura” non più agli sportelli bancari, ma su Internet, ove trasparenza e comparabilità delle varie offerte sono massime.
Tra i numerosissimi siti attivi nel settore, merita menzione particolare MutuiOnline, primo broker di credito in Italia ( www.mutuionline.it ). In forza delle convenzioni stipulate con le migliori banche italiane e straniere, la predetta intermediaria finanziaria (soggetta alla vigilanza dell’Ufficio Italiano Cambi e regolarmente iscritta sin dal novembre 2000, con numero 235, all’Albo dei Mediatori Creditizi) consente agli aspiranti mutuatari: 1) confronto e cernita tra centinaia di offerte; 2) richiesta on line del mutuo meglio rispondente alle personali esigenze; 3) risposta di erogabilità o meno del finanziamento richiesto entro 48 ore; 4) servizio completamente gratuito e non impegnativo per i visitatori del Sito, in quanto MutuiOnline viene remunerata direttamente dalle banche convenzionate.
Ma l'ampiezza di questa nuova porta d'ingresso ai mutui non inganni nessuno. Rimanga chiaro per tutti che il viaggio ”individuazione casa / erogazione mutuo” è un percorso logico, ma molto accidentato, contraddistinto dai seguenti momenti topici: preliminari di acquisto del bene immobile ritenuto idoneo al caso proprio; compromesso; rogito notarile ed iscrizione di un' ipoteca sull’immobile acquistato, a tutela del mutuo erogato dalla banca; piano di ammortamento del debito e dimensione della rata mensile; garanzie assicurative supplementari.
Se la consultazione della sottostante webgrafia sarà stata compiuta con minuziosa attenzione e la vasta casistica dei rischi, contemplati dalle specifiche guide, sufficientemente "metabolizzata", agli aspiranti mutuatari accadrà di non sentirsi più completamente spaesati tra mutui fondiari, edilizi, chirografari e opzioni a tasso fisso, variabile o misto. Soprattutto, a questo livello, non dovrebbe mancare la consapevolezza che il mutuo è, sì, un percorso "logico" nella sua interna concatenazione, ma, proprio in quanto tale, estremamente rischioso, al punto che la cautela è sempre di rigore: la rischiosità non è congenita nel suo "iter", sin troppo trasparente e prescandito nei passaggi costitutivi, ma negli incidenti di percorso , sempre possibili nei segnalati momenti topici, con ripercussioni o conseguenti ricadute spesso assai pesanti, tali da sconvolgere o mettere in crisi il quadro degli accordi precedentemente sottoscritti nei confronti e del venditore e della banca mutuante (al momento della firma del rogito, per esempio, il tasso prescelto potrebbe risultare sfavorevole rispetto al nuovo andamento; un nostro debitore non onora il suo debito, mettendoci nella deprecabilissima situazione di non poter onorare, a nostra volta, gli impugni da noi già sottoscritti ecc. ecc. ).
In conclusione, sia che ci si accinga ad accendere un mutuo agli sportelli di una banca o in Rete, lo scenario e gli interlocutori rimangono sempre gli stessi. Infatti, in entrambi i casi, la natura del finanziamento in discorso normalmente richiede, se ci si vuol mettere al riparo da eventuali errori, il coinvolgimento di specifiche professionalità (geometra, mediatore immobiliare, intermediario finanziario, avvocato, commercialista, notaio). In dipendenza della cultura "giuridico-economica" posseduta nonché del valore dell'immobile da acquistare, di qualcuna delle suddette professionalità, forse, si può fare anche a meno. Di talaltra si può limitare l’incidenza. All'appuntamento con le rimanenti, invece, è molto giovevole giungerci possibilmente "assistiti" da legali e commercialisti di fiducia, oltre che, ovviamente, documentati al punto da comprendere i discorsi o le opzioni più vantaggiose prospettate per noi.
Tra un viaggio in piena solitudine, e alla ventura, e quello compiuto col possesso di una cartina, piccolo viatico di informazioni, che presegnali i punti in cui guardarsi dal rischio di possibili "frane" sul nostro cammino, è di gran lunga preferibile la seconda alternativa. Se la presente introduzione al tema mutui riuscirà a far comprendere al nostro lettore questa fondamentale differenza, lo scopo di tanta fatica sarà raggiunto.

Potito Coluccelli